Cargadores de vehículo eléctrico en comunidades: obligaciones legales que debes conocer

Cada vez más propietarios instalan un punto de recarga de vehículo eléctrico en su plaza de garaje, y la Ley de Propiedad Horizontal reconoce ese derecho. Pero derecho no significa vía libre: la instalación debe comunicarse, documentarse y mantenerse correctamente, y la comunidad conserva la responsabilidad última de que el conjunto de la instalación eléctrica siga siendo segura a medida que se suman más cargadores. Estas son las obligaciones que suelen pasarse por alto.

Qué dice la ley: el derecho a instalar un cargador

El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a cualquier propietario instalar un punto de recarga para uso privado en su plaza de aparcamiento sin necesidad de autorización previa de la junta, siempre que la plaza sea de su propiedad o uso exclusivo. La instalación debe hacerse conforme al Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión y, en particular, a la ITC-BT-52, que regula las instalaciones de recarga de vehículos eléctricos.

Este derecho, sin embargo, viene acompañado de obligaciones concretas para el propietario, y de responsabilidades para la comunidad y su administrador.

La obligación de comunicar la instalación

Antes de ejecutar la obra, el propietario debe comunicarlo previamente a la comunidad a través del presidente o el administrador. No es una simple cortesía: permite comprobar que la instalación es compatible con la capacidad del cuadro general y con las protecciones existentes, y deja constancia de quién instala qué y dónde.

Junto con esa comunicación, el propietario debe aportar la documentación técnica de la instalación, que normalmente incluye:

• Memoria técnica o proyecto del punto de recarga, con la potencia instalada y el esquema de conexión.
• Certificado de instalación eléctrica (boletín) emitido por un instalador autorizado y registrado en el organismo competente de la comunidad autónoma.
• Datos del instalador y del equipo de recarga instalado.

Custodiar la documentación: la obligación del administrador

Recibida la comunicación y la documentación, el administrador de fincas debe custodiarla como parte del archivo técnico de la comunidad. Esto tiene una utilidad muy práctica más allá del trámite:

• Permite conocer en todo momento la potencia total contratada para recarga en el edificio, algo imprescindible para no superar la capacidad del suministro general.
• Facilita la respuesta ante cualquier incidencia eléctrica en el garaje, al saber qué instalaciones existen y quién las ejecutó.
• Es la base documental que exigirán la aseguradora o una OCA en caso de inspección o siniestro.

Una comunidad que no archiva esta documentación pierde el control sobre cuántos cargadores hay instalados y con qué potencia, lo que es precisamente el escenario que puede derivar en sobrecargas del cuadro general.

El mantenimiento del punto de recarga

El mantenimiento del equipo de recarga y de su línea individual es responsabilidad del propietario que lo instaló, igual que ocurre con cualquier otra instalación privativa. Ahora bien, la comunidad sigue siendo responsable del mantenimiento de la parte común: la línea general de alimentación, el cuadro de protección del garaje y las canalizaciones compartidas por las que discurren las derivaciones individuales de cada cargador.

Cuantos más puntos de recarga se instalan de forma individual, mayor es la exigencia sobre esa infraestructura común, y más importante resulta mantenerla revisada y documentada, tal y como exige el REBT para el resto de la instalación de baja tensión del edificio.

Cuándo la comunidad debe proponer una infraestructura común

La normativa prevé que, cuando las instalaciones individuales de recarga vayan sumándose y puedan comprometer la capacidad o la seguridad de la instalación eléctrica del edificio, la comunidad tiene la obligación de plantear a la junta la implantación de una infraestructura común de recarga conforme a la ITC-BT-52, en lugar de seguir sumando líneas individuales sin control.

Una infraestructura común (con gestión de la carga, reparto de potencia entre puntos de recarga y canalización dimensionada de origen) evita tener que reforzar la instalación cada vez que un vecino más quiere instalar su cargador, y es la solución técnica recomendada a partir de un cierto número de plazas con recarga o cuando el suministro general está cerca de su límite de potencia.

Riesgos de no gestionarlo correctamente

• Sobrecarga del cuadro general del garaje por sumar cargadores individuales sin control de potencia.
• Responsabilidad de la comunidad ante una avería o un incendio si no puede acreditar qué instalaciones existen ni su estado.
• Conflictos entre vecinos cuando no hay potencia disponible para nuevos puntos de recarga y no existe un criterio técnico previo para repartirla.
• Sobrecostes por refuerzos de urgencia de la instalación que podrían haberse evitado planificando una infraestructura común a tiempo.

Cómo lo resolvemos en Besana

En Besana ayudamos a comunidades y administradores de fincas a poner orden en la recarga de vehículo eléctrico: revisamos la capacidad disponible en el cuadro general, custodiamos y organizamos la documentación técnica de cada instalación individual, y diseñamos infraestructuras comunes de recarga conforme a la ITC-BT-52 cuando la instalación lo requiere. Todo integrado con el mantenimiento de baja tensión y el resto de servicios energéticos del edificio.

Preguntas frecuentes

¿Necesito autorización de la comunidad para instalar un cargador en mi plaza de garaje?

No, si la plaza es de tu propiedad o uso exclusivo el artículo 17.6 de la LPH no exige autorización previa de la junta, pero sí debes comunicarlo al presidente o al administrador y aportar la documentación técnica de la instalación.

¿Qué documentación debo entregar al administrador al instalar un punto de recarga?

Como mínimo, el certificado de instalación eléctrica (boletín) emitido por un instalador autorizado y los datos básicos de la instalación: potencia, esquema de conexión e instalador que la ha ejecutado.

¿Cuándo tiene que instalarse una infraestructura común de recarga en lugar de puntos individuales?

Cuando la suma de instalaciones individuales pueda comprometer la capacidad o la seguridad de la instalación eléctrica del edificio. En ese caso, la ITC-BT-52 y la normativa de propiedad horizontal orientan hacia una infraestructura común con gestión de potencia entre los distintos puntos de recarga.